城投债从中短期来看，最重要的真实偿债资金来源之一是土地出让收入（直接或间接），而分析土地出让必然涉及到供求两方面的问题，也就是要有地可卖，有人来买，才能形成土地出让收入。
供给方面来看，一是要有真实可供开发的土地，这个属于外生的自然禀赋，基于山形水势、土地整理成本可以分析潜在的供给能力；二是要有土地指标，重庆的地票制度给予了区域较大的土地供应弹性，一定时期内带来了所谓的天量土地供应。
需求方面来看，土地的需求本质上是房地产市场的需求。如果说地产短期看金融、中期看土地、长期看人口的逻辑成立，那么人口的变化将是驱动土地需求的最重要的决定因素。而人口是一个内生变量，人口的增长、汇聚即取决于区域经济发展的情况，同时其变化又会反作用于经济发展，带来趋势的强化或者反转。
重庆市统计局紧跟国家统计局的步伐，在五月十三日公布了区域七普人口数据，给我们进行区域的人口分析以及背后潜在的土地需求分析提供了数据基础。这里基于区域七普人口数据，就城投的区域选择做一个简要的分析。
01
近十年重庆区域人口数量变化的特点
1.在大量人口外出务工的前提下，人口仍然保持超过全国平均水平的增长率。
根据七普数据，重庆市年末的常住人口数量达到万人，较年增长了万人，增幅达到11.12%，而同期全国人口的平均增幅为5.38%，从全市的数据来看，跑赢了全国平均水平。需要注意的是，重庆是外出务工大省，年户籍人口超过万人，按常住人口减户籍人口的口径净流出达到万人。因此，重庆是在大量人口流出的同时，实现了常住人口的增长，说明对于重庆之外的周边区域，仍体现出了一定的人口吸附和聚集能力。
2.内部结构分化明显，人口向渝西区域尤其是中心城区聚集，中心城区人口超过一千万人。
按照官方新近的口径，重庆大体可以分为四个大的片区，分别是中心城区（即主城九区，最狭义的小重庆范围）、主城新区（主要是主城之外的渝西各区）、渝东北、渝东南。其中，中心城区和主城新区构成了所谓的主城都市区。
如下表所示，我们可以看到四个片区的人口增长和在全市的占比出现了明显的分化，主城都市区，尤其是中心城区，解释了绝大部分的人口增长，主城新区跟上了全国平均水平，而渝东北出现了明显的人口流出，渝东南人口增长则弱于全国平均水平。
数据来源：重庆市统计局，万联固收整理
分区域来看，中心城区人口从不足万增长到超过万，增幅达到38.71%，占全市人口的比例也从四分之一，上升到三分之一；主城新区人口增幅略超全国平均水平，人口占比略有下降，由于其靠近中心城区，其人口受到中心城区的虹吸影响。从大的主城都市区来看，人口占比接近全市2/3，汇聚了全市大部分的经济资源，形成了人口超过万人的大都市圈。渝东北和渝东南则呈现出人口收缩的趋势，人口外流趋势明显。
进一步来看各区的人口变动明细，如下表：
数据来源：重庆市统计局，万联固收整理
我们可以看到，同时实现人口数量绝对增长和全市占比提升的均为中心城区或主城新区位于渝西的部分。另外，部分区域尽管占比下降，但人口增速也跑赢全国平均水平，包括黔江、江津、南川、潼南等区县，其中除了黔江，也均属于渝西主城新区的范围。
具体到单个区县，拿几个典型的例子简要分析。
首先，过去十年最大的赢家是渝北区，人口增长达到近85万，增幅超过60%。这得益于两江新区的建设，无论是基础设施还是产业发展，渝北均获得很大力度的支持。但需要注意的是，两江新区和渝北区在管理上有区隔，这里的人口数据体现的是行政区划范围的渝北区，而两江新区的平台和渝北区的平台则是有另外的划分，获得的支持也不一样，可以从两者平台的收益看出来显著的差距。
其次，沙区和南岸区的人口增幅也较大，这两个区的人口都得益于各自行政区域内的新区发展。沙区主要是依靠大学城、西永片区的开发，带来产业和人口聚集。南岸则是依托于经开区、茶园新区的开发，带来的产业和人口聚集。沙区同样也面临渝北区的问题，而且更加严重。行政区划属于沙区的大学城和西永区域均被划给高新区管理，增量人口偏偏也主要来自于高新区的管理范围，沙区平台实际能够依托的区域相当有限，这也已经体现在相关平台的收益率上面。
最后，渝中区作为重庆的母城，市政府驻地，人口居然出现了大幅度的负增长。这主要是由于渝中区开发较早，区域内几乎没有可供开发的土地，提供不了增量居住空间。但同样的，由于没有强烈的开发需求，渝中区的基建投资压力也明显小于其他区域，区域平台的融资需求相对更低，债务压力也相对较低。
02
山形水势决定了重庆的经济地理和人口迁移趋势
自清末开埠通商以来，重庆的经济中心一直位于长江与嘉陵江交汇的渝西区域。尽管万州一度也是川东经济重镇，但改革开放后经济重心西沉的趋势一直未曾改变。市场经济发展本身有自身的规律，要素的聚集一定会沿着更高效率、更低成本的路径进行。山形水势的自然地理，决定了重庆相对低成本土地供给的重心在西部区域，进而也决定了重庆经济地理与人口迁移的趋势，因此可以说人口是内生变量，其增长内生于经济地理的变化。
如下图所示，我们可以看到在山高坡陡的重庆，真正适宜开展大规模开发产业和城市的区域仅仅限于渝西片区海拔低于米的河谷浅丘区（蓝色部分），渝东北和渝东南区域山高水深，难以开发，部分浅丘平坝区域又是粮食主产区（浅绿色部分，梁平、垫江区域），同样不能大规模用于开发，渝东区域的土地价值往往体现在通过地票制度为渝西区域提供土地开发指标。
数据来源：重庆市农业技术推广总站
