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张继强S2研究员
赵天彤S2研究员
张劭文S8联系人
文/中金固定收益研究，报告发布时间：年06月20日
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摘要
核心观点
本周一首批9支公募REITs将正式迎来上市交易。以鹏华前海REITs表现作为参考，本批REITs上市后短期可能炒新，中期溢价收敛，长期出现分化。首批REITs的运行特征将表现出明显差异，特许经营项目更接近债券，而非特许经营项目股性更强，更接近股票。策略上看，上市初期出现炒新的概率较高，尤其是流动性盘规模小、名字独特、派息率高的品种，甚至不排除冲击涨停板。但从中期来看，发行定价整体合理，且封闭基金常见的折价交易问题值得提防，建议理性应对。因此，建议中签投资者积极把握上市初期炒新带来的兑现时机，长期投资者等待市场情绪降温后的配置机会。
REITs上市初期可能经历炒新
REITs上市首日涨跌幅为30%，其后为10%。从首批项目派息率等指标看，在优质资产稀缺时代，REITs小幅溢价是合理的。但A股有“炒新”传统，加上近日股市热点较少，公募REITs规模小，筹码分散，难免上市初成为炒作对象。中期以鹏华前海、封闭股基和债基经验看，由于流动性弱、产品信息不对称、缺少折溢价纠偏机制，普遍出现了折价交易，公募REITs也面临溢价收缩情况。长期来看，还要看利率中枢，产品最终实现收益率，投资者群体能否扩大，估值水平将在认知强化中分化。
中期表现仍取决于基础资产，
